Entrou em vigor no dia
18/04/2014, e sofreu alterações em setembro de 2015, a norma da ABNT, 16.280,
que regulamenta as reformas em edificações, tanto na parte das unidades
como nas áreas externas.
Como qualquer novidade, a regra gerou muitos questionamentos.
Pensando nisso, o SíndicoNet escolheu as perguntas mais
recorrentes e conversou com engenheiros, advogados, administradores de
condomínios e um diretor do Secovi para esclarecer todas as dúvidas. Confira
abaixo:
1- É
necessário pedir autorização para o síndico mesmo se eu for executar apenas uma
pintura?
Se for
apenas pintura, e nada além de pintura, dentro da unidade, não precisa de ART e
nem de RRT e nem de autorização do síndico.
2- A regra
vale para quem já começou a reforma antes do dia 18/04/2014?
É
importante lembrar que mesmo antes dessa data, os moradores já deveriam
elaborar um plano e enviá-lo ao síndico, quando fossem efetuar alguma mudança
que impactasse na estrutura da edificação.
Com a
norma, porém, o síndico ganhou mais força para exigir esse plano. Por isso,
mesmo aqueles que começaram alguma alteração antes do dia 18/04, devem, sim,
submetê-la ao crivo do síndico.
3- Se a
norma da ABNT não é uma lei, por que preciso segui-la?
Realmente
as normas da ABNT não são leis. Porém, se houver algum acidente, o síndico e o
morador que fez a reforma serão responsabilizados, já que a jurisprudência, ao
longo do tempo, mostra que o caminho “correto” a ser seguido é o de obedecer às
normas da ABNT, mesmo que as mesmas não tenham força de lei.
4- É
necessário avisar o síndico mesmo se for trocar apenas o piso?
A questão
principal não é a troca do piso por um material semelhante. É a remoção do piso
antigo com a utilização de marretas e ferramentas de alto impacto. Se houver o
uso desse tipo de ferramental, é importante que a substituição seja feita por
uma empresa especializada, e que a mesma forneça um ART ou RRT. Outro ponto a
se destacar é o peso do novo piso, que pode ser incompatível com a estrutura da
laje.
5- A nova
norma serve também para as áreas comuns do condomínio, como reparo das quadras,
churrasqueira e salão de festas?
Sim.
Porém, como nesses casos geralmente envolvem grandes somas, já era comum a
escolha por uma empresa especializada e capacitada que oferecesse
responsabilidade técnica pelo projeto.
6- Quem
irá fiscalizar se o síndico realmente está cobrando as ARTs dos moradores que
estão reformando as suas unidades?
Como é um
assunto de interesse de todos, os próprios moradores podem cobrar do síndico a
fiscalização correta, seja por meio de uma comissão de obras que ajude o
síndico a receber os projetos e ARTs ou RRTs, ou pelas assembleias de
condomínio.
7- Como o
síndico pode agir quando um morador seguir com a obra mesmo sem apresentar a
ART/RRT?
O síndico
pode parar a obra de diversas formas. O ideal, porém, é fazer um pedido formal
e protocolado da ART ou RRT. Depois disso, caso não seja atendido, ele pode
pedir o embargo da obra na prefeitura, fazer um B.O. relatando o
ocorrido, ou ainda entrando com uma ação na Justiça, com um pedido de
paralisação da obra. Outra saída é simplesmente não deixar o material ou os funcionários
da unidade em reforma entrarem no condomínio.
8- É
necessário que o síndico tenha apoio de alguma empresa ou de um engenheiro para
validar as ARTs recebidas?
Para se
resguardar, principalmente no caso de grandes reformas, é recomendado que o síndico
tenha com quem dividir a responsabilidade de analisar os projetos e as ARTs ou
RRTs, mas não é obrigatório. Por mais que esses documentos atestem que a obra
não trará problemas para a edificação, o síndico, sozinho, muitas vezes não tem
condições técnicas de avaliar o que está ali. Uma saída é que o síndico
contrate uma empresa especializada nesse tipo de serviço – deve haver
necessariamente um engenheiro responsável na empresa. Outra alternativa é que a
administradora do condomínio ofereça esse serviço, mas cobre à parte do
empreendimento. Uma terceira opção, ainda, é poder contar com algum morador que
seja engenheiro ou arquiteto para ajudar o síndico na leitura dos projetos e
suas devidas aprovações.
9- Qual a
diferença entre laudo, ART e RRT?
Um laudo é
fruto de uma análise de assunto técnico. A ART é uma Anotação de
Responsabilidade Técnica, emitida pelo CREA (Conselho Regional de Engenharia e
Agronomia). O RRT é o Registro de Responsabilidade Técnica, emitido por
um profissional vinculado ao CAU (Conselho de Arquitetura e Urbanismo).
O laudo
não serve para assegurar ao síndico sobre a obra, mas a ART ou a RRT, sim.
10- E
quando é o próprio síndico que está fazendo obra dentro de seu apartamento e
derrubando paredes e tirando vigas?
Nesse caso,
o ideal é que se forme uma comissão de obras aprovada em assembleia, com poder
de fiscalização e que a mesma peça para o síndico toda a documentação
pertinente à obra.
Caso o
síndico não obedeça às regras instituídas em assembleia, o mesmo poderá ser deposto
pelos trâmites legais (um quarto dos condôminos convoca
assembleia para esse fim, e a maioria simples vota pela destituição), e dessa
forma, o mesmo será obrigado a seguir o que pede a norma.
11- Para
instalar ar condicionado, rede de proteção ou banheira, precisa de ART?
Para
instalação de ar condicionado e banheira, sim, já que muitas vezes essa
alteração vai incluir quebra de paredes e pode mexer com a parte estrutural da
edificação. A rede de proteção não precisa de ART ou RRT, só deve ser
instalada, porém, após a coletividade do condomínio escolher um modelo
específico.
12- Para
reformas na parte elétrica precisa de ART?
Na grande
maioria dos casos de reforma, onde há necessidade de um engenheiro eletricista,
sim. Não há necessidade para a mera manutenção com pequenos reparos, situações
em que basta um técnico eletricista.
13- Para
efetuar reparos hidráulicos, provenientes de infiltrações/tubulações em geral,
precisa de ART?
Depende.
Se for apenas uma intervenção para manutenção e depois disso, tudo voltar ao
seu estado normal, não. Mas se houver necessidade de usar ferramental de alto
impacto, ou perfurar uma laje, por exemplo, nesse caso a ART ou RRT são
recomendados, sim.
14-
Fechamento/envidraçamento de sacadas precisa de ART?
Precisa de
ART à medida que é uma obra relativamente grande e que pode afetar a estrutura
da edificação.
15-
Substituição do forro de gesso precisa de ART?
A
princípio, não. Como ali já existia o mesmo material, colocá-lo novamente ali
não acarreta em prejuízo para a estrutura. Entretanto, se o novo forro for
muito diferente que o original ou mais pesado, precisa de ART.
16- Reparo
nas instalações de gás precisa de ART?
Sim, tanto
pela intervenção na estrutura, como pelo risco de explosão ou vazamento que
envolve a obra.
17- Além
da ART ou RRT, o que mais o morador deve entregar no momento de pleitear
a autorização da obra?
O morador
deve entregar um escopo da obra, que deve explicar quais serão as alterações
desejadas, um cronograma da mesma, que mostre quanto tempo a mesma deve durar,
e se vai haver ruídos e em qual período. Também se deve entregar os nomes das
empresas que estarão efetuando o reparo, além dos funcionários envolvidos na
obra.
Fontes consultadas: André Luiz Junqueira, assessor jurídico da Schneider
Advocacia, Gabriel Karpat, diretor de condomínios da administradora GK,
Alexandre Marques, advogado especializado em condomínios, Zeferino Velloso,
engenheiro e diretor da VIP, Vistorias Inspeções Prediais, Alberto dos Santos,
engenheiro civil e Secovi-SP
matéria extraída do site https://www.sindiconet.com.br/informese
